Versterken is nodig als een huis niet voldoet aan de veiligheidsnorm. Als de kosten voor de versterkingsmaatregelen hoog zijn, kan slopen en een nieuw huis bouwen ook een mogelijkheid zijn. Het hangt af van de waarde van het huis of een eigenaar deze keuze heeft.

De waarde van een huis bepaalt of de eigenaar kan kiezen tussen het versterken of het bouwen van een nieuw huis. De waarde van het huis bepaalt ook hoeveel geld er is voor het bouwen van een nieuw huis. Hiervoor gelden financiële spelregels.

Hoe wordt de waarde van een huis bepaald?

De waarde van een huis wordt bepaald aan de hand van de marktwaarde en de herbouwwaarde.


Marktwaarde

De marktwaarde van een huis is de prijs van een huis als deze vandaag wordt verkocht.  De marktwaarde wordt bepaald mèt en zònder de grond waarop het huis staat. Hierbij wordt onder andere gekeken naar:

  • de inhoud en oppervlakte van het huis
  • de constructie en materiaalgebruik van het huis
  • het type huis, bijvoorbeeld een rijwoning, twee-onder-een kapwoning of vrijstaande woning
  • het bouwjaar van het huis 
  • isolatie en energiebesparende maatregelen
  • de omgeving en ligging van het huis

De taxateur gebruikt het Taxatierapport Woonruimte (april 2018) van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). 


Herbouwwaarde

De herbouwwaarde van een huis is het bedrag dat nodig is om het huis te slopen en een vergelijkbaar, aardbevingsbestendig nieuw huis te bouwen op dezelfde locatie. Bij de herbouwwaarde wordt onder andere gekeken naar:

  • sloopkosten, eventueel verwijderen van asbest, ontwerpkosten, bouwkosten, vergunningen, leges en eventueel  fundering
  • vaste inrichting zoals elektriciteit, badkamer en keuken 
  • losse inrichting zoals afwerking van vloeren, wanden, gordijnen en tuininrichting
  • direct bijkomende bouwkosten zoals het aanleggen van de tuin met planten en terras
  • meerkosten voor het aardbevingsbestendig bouwen
  • bijzonderheden zoals uitbouwen, dakkapellen, schuifpuien en extra aangebrachte specifieke zaken

Bij het bepalen van de herbouwwaarde wordt uitgegaan van de huidige situatie van het huis. De taxateur gebruikt het taxatieboek ‘(Her)bouwkosten woningen’ (2018) van het Nederlands Instituut van Register Experts (NIVRE). Dit boek is aangevuld met regels voor aardbevingsbestendig bouwen.

Wie taxeren het huis?

Twee taxateurs nemen samen het huis op. Dat doen ze bij voorkeur op hetzelfde moment. In ieder gebied werken zoveel mogelijk vaste teams van erkende taxateurs. Zij bekijken ook andere vergelijkbare woningen in de buurt. Hierdoor zijn de waardebepalingen van vergelijkbare huizen hetzelfde. De taxateurs staan ingeschreven bij de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of bij het Nederlands Instituut van Register Experts (NIVRE).  

Om de taxatie vlot en soepel te laten lopen, stelt Centrum Veilig Wonen twee erkende taxateurs voor. De eigenaar kan ook zelf een taxateur aanwijzen. Er zijn dan twee mogelijkheden:

  1. De eigenaar kiest in overleg een taxateur uit de lijst met erkende taxateurs die voor het versterkingsprogramma in de omgeving zijn geselecteerd.
  2. De eigenaar stelt zelf een taxateur voor. Die moet wel NIVRE of NRVT gecertificeerd zijn.
    Kiest een eigenaar zelf een taxateur, dan duurt het langer om de taxatie van de woning in te plannen.

De taxatie van een huis in vijf stappen

Stap 1:
De bewonersbegeleider komt met een voorstel voor twee erkende taxateurs die de waarde van het huis  bepalen. Woont iemand in een rijtjeshuis, 2-onder-1-kap woning of een geschakelde woning, dan bepaalt  dezelfde taxateur bij voorkeur ook de waarde van de huizen van de buren. De bewonersbegeleider overlegt met de eigenaar wanneer de taxatie kan worden uitgevoerd.

Stap 2:
Het planningsbureau neemt contact op met de eigenaar om een afspraak te maken. Bij de planning wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de voorkeur van de bewoner.

Stap 3:
Op de afgesproken dag komen de twee taxateurs langs om de kenmerken van de woning op te nemen.

Stap 4:
De eigenaar krijgt een rapport voor de marktwaarde èn een rapport voor de herbouwwaarde. Het conceptrapport kan de eigenaar inzien. Als hierin onjuiste informatie staat of als er iets mist kan dit worden doorgegeven aan de bewonersbegeleider. Als dat nodig is, past de taxateur het conceptrapport aan.

Stap 5:
De eigenaar krijgt van de bewonersbegeleider een ondertekend taxatierapport voor de marktwaarde en een ondertekend rapport voor de herbouwwaarde.

Hoe wordt de kwaliteit van de taxaties bewaakt?

Het is belangrijk dat de waardebepaling van een woning klopt. Daarom: 

  • kan de eigenaar het taxatierapport bekijken voordat het definitief wordt gemaakt. Eventuele fouten of aanvullingen worden doorgeven aan de taxateurs;
  • controleert een team van ervaren makelaars-taxateurs uit het gebied de taxatierapporten voordat deze aan de eigenaar worden gegeven;
  • wordt de herbouwwaarde gecontroleerd door NIVRE experts.