Niet veilig volgens de norm: wat zijn de mogelijkheden?
Is een woning niet veilig volgens de norm? Dan zijn er verschillende mogelijkheden (scenario's) om te zorgen voor een aardbevingsbestendige woning. Welke mogelijkheden een eigenaar heeft, is onder andere afhankelijk van de taxatiewaarde van de huidige woning, de kosten voor bouwkundig versterken en de kosten voor sloop en nieuwbouw.
De informatie op deze pagina geldt voor eigenaren waarmee het versterkingsadvies is besproken.
Bepalen taxatiewaarde en kosten voor versterken en sloop en nieuwbouw
De taxatiewaarde van de huidige woning en de kosten voor bouwkundig versterken en de kosten voor sloop en nieuwbouw zijn van invloed op de keuze die de eigenaar uiteindelijk maakt. Hieronder leggen we uit wat we onder deze begrippen verstaan.
Taxatiewaarde
De taxatiewaarde is de waarde van de huidige woning. Een erkende taxateur stelt de taxatiewaarde vast.
Kosten voor bouwkundig versterken
De kosten voor bouwkundig versterken zijn de kosten voor het uitvoeren van de geadviseerde versterkingsmaatregelen, zoals het verstevigen van de dakconstructie.
Kosten voor sloop en nieuwbouw
De kosten voor sloop en nieuwbouw zijn de kosten voor het slopen van de huidige woning en het bouwen van een gelijkwaardige en aardbevingsbestendige woning.
Let op: Bij het bepalen van de kosten gaan we uit van de vraag wat het kost om de huidige woning te herbouwen. Mogelijk heeft de eigenaar extra wensen om mee te nemen in het nieuw te bouwen huis. Deze kosten zijn voor rekening van de eigenaar als deze niet binnen het budget passen. Extra wensen van de eigenaar noemen we een koppelkans.
De eigenaar beslist
Is het versterkingsadvies ontvangen? Dan zijn er soms verschillende mogelijkheden. De eigenaar van de woning beslist wat er met de woning gebeurt. Voor eigenaren van rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en meerlaagse bouw gebeurt dit in overleg met de buren.
De verschillende mogelijkheden lichten we hieronder toe.
De mogelijkheden op een rij
In het versterkingsadvies adviseren we om de woning te versterken. Dit advies krijgt de eigenaar als de kosten voor bouwkundig versterken:
lager zijn dan 150% van de taxatiewaarde van de woning
lager zijn dan de kosten voor sloop en nieuwbouw.
De berekende kosten voor het uitvoeren van de noodzakelijke versterkingsmaatregelen bepalen het maximaal beschikbare budget voor de bouwkundige versterking.
In het versterkingsadvies adviseren we om de woning te versterken. Dit advies krijgt de eigenaar als de kosten voor bouwkundig versterken:
hoger zijn dan 150% van de taxatiewaarde van de woning.
lager zijn dan de kosten voor sloop en nieuwbouw.
Maar er is meer mogelijk. Samen met de eigenaar bespreken we de voorwaarden en de voor- en nadelen van onderstaande mogelijkheden.
Keuze 1: Versterken volgens het versterkingsadvies
De noodzakelijke versterkingsmaatregelen worden uitgevoerd. De berekende kosten voor het uitvoeren van de noodzakelijke versterkingsmaatregelen bepalen het maximaal beschikbare budget voor de bouwkundige versterking.
Keuze 2: Sloop en nieuwbouw
De eigenaar kiest voor sloop en nieuwbouw. De berekende kosten voor het uitvoeren van de noodzakelijke versterkingsmaatregelen bepalen het maximaal beschikbare budget voor de sloop en nieuwbouw.
De kosten voor sloop en nieuwbouw zijn hoger dan het beschikbare budget
Als de kosten voor sloop en nieuwbouw hoger zijn dan het beschikbare budget en de eigenaar wil een vergelijkbare woning terug laten bouwen, dan moet hij de extra kosten zelf betalen. Een eigenaar kan er ook voor kiezen een huis terug te bouwen binnen het beschikbare budget. Bijvoorbeeld door een kleiner huis of een huis met een andere indeling te bouwen. Of door gebruik te maken van andere materialen.
Keuze 3: Verkoop aan het Woonbedrijf
Wil de eigenaar zijn huis verkopen? En is het voor de eigenaar moeilijk om zelf het huis te verkopen? Dan vraagt NCG of het Woonbedrijf de woning wil kopen. Daarna wordt het versterkt of gesloopt. Bij deze mogelijkheid gelden de volgende voorwaarden:
Vanwege speciale omstandigheden is de eigenaar zelf niet in staat zijn woning te verkopen.
Het Woonbedrijf heeft niet eerder een woning van de eigenaar gekocht.
Gaat het om verkoop en sloop, dan moet de gemeente akkoord gaan met de sloop van de woning. Door de sloop van een woning kan de directe omgeving er namelijk anders uit komen te zien. Het kan ook gevolgen hebben voor de leefbaarheid in de buurt.
In het versterkingsadvies adviseren we sloop en nieuwbouw. Dit advies krijgt de eigenaar als de kosten voor bouwkundig versterken:
hoger zijn dan 150% van de taxatiewaarde van de woning.
hoger zijn dan de kosten voor sloop en nieuwbouw.
Maar er is meer mogelijk. Samen met de eigenaar bespreken we de voorwaarden en de voor- en nadelen van onderstaande mogelijkheden.
Keuze 1: Sloop en nieuwbouw volgens het versterkingsadvies
De kosten voor bouwkundig versterken zijn hoger dan de kosten voor sloop en nieuwbouw. Daarom zijn er voor de eigenaar geen kosten wanneer hij een vergelijkbare woning laat terugbouwen.
Keuze 2: Bouwkundig versterken
Wanneer de eigenaar niet kiest voor sloop en nieuwbouw moet de woning vanwege de veiligheid wel versterkt worden. Het beschikbare budget is dan maximaal 150% van de kosten voor sloop en nieuwbouw. Samen met de eigenaar zoeken we naar een oplossing: hoe kunnen we de woning zo aanpassen dat het aardbevingsbestendig wordt én we binnen het beschikbare budget blijven.
Keuze 3: Verkoop aan het Woonbedrijf
Wil de eigenaar zijn huis verkopen? En is het voor de eigenaar moeilijk om zelf het huis te verkopen? Dan vraagt NCG of het Woonbedrijf de woning wil kopen. Daarna wordt het gesloopt. Bij deze mogelijkheid gelden de volgende voorwaarden:
Vanwege speciale omstandigheden is de eigenaar zelf niet in staat zijn woning te verkopen.
Het Woonbedrijf heeft niet eerder een woning van de eigenaar gekocht.
De gemeente moet akkoord gaan met de sloop van de woning. Door de sloop van een woning kan de directe omgeving er namelijk anders uit komen te zien. Het kan ook gevolgen hebben voor de leefbaarheid in de buurt.
Mogelijkheden bespreken
Een eigenaar bespreekt met de bewonersbegeleider welke mogelijkheid de voorkeur heeft. Lijkt geen enkele mogelijkheid passend, dan beoordelen we de situatie opnieuw. Dit vraagt soms extra onderzoek naar de unieke woon- en leefsituatie voordat we een definitief besluit nemen.
Uitzondering
Bovenstaande informatie geldt niet voor alle woningen. Voor bijzondere gebouwen als monumenten, karakteristieke en beeldbepalende panden zijn speciale afspraken gemaakt. Dat geldt ook voor bedrijfspanden en voor gebouwen in speciale programma’s, zoals het agroprogramma, het zorgprogramma en het scholenprogramma.
